Comprar una finca es un proceso largo y te presentamos las 8 etapas diferentes de este proceso que te comprometerá durante muchos años.
Para obtener aún más explicaciones para crear su granja, puede descargar nuestro documento técnico.
1. Defina su proyecto
En primer lugar, es necesario definir claramente su proyecto agrícola y, en primer lugar, la producción principal. De hecho, es la producción elegida la que dictará los criterios principales de su búsqueda. Por ejemplo, la superficie requerida no será la misma dependiendo de si quieres producir cereales que venderás a tu cooperativa o que producirás hortalizas para venta directa. No realizarás tu investigación en la misma región según quieras producir sidra o plantas medicinales.
Este proyecto será más sólido si se construye sobre la experiencia concreta. La formación y la experiencia serán garantías de credibilidad que sin duda necesitarás en el resto de tu carrera.
2. Establecer un presupuesto
A partir de tu proyecto, puedes definir un primer presupuesto. No será definitivo, pero le permitirá orientar su búsqueda.
El presupuesto dependerá de muchos criterios: tu autofinanciación, la rentabilidad de la producción elegida, las inversiones necesarias (tanto para la compra como para posteriores inversiones) y por supuesto tus objetivos de remuneración. Bueno saber: La tierra agrícola apoyará su proyecto. ¿Compra o alquiler? Obviamente, esto tendrá un impacto en su presupuesto. Comprar tierra adentro tendrá un impacto mucho más fuerte en el balance de su proyecto. En efecto, la compra de una hectárea de terreno agrícola a 6.000 € (precio medio) financiada a 20 años al 2,50 % supondrá un reembolso anual de 384 € frente a una renta media de 150 € .Este paso probablemente requerirá la asistencia de profesionales. Puede dirigirse a una firma de contabilidad, un banquero, los asesores de instalación de la cámara de agricultura, etc.
Los primeros contactos que se hagan con los vendedores también te ayudarán en este proceso.
3. Encontrar una granja
Proyecto y presupuesto definidos, finalmente puede iniciar una búsqueda activa. A continuación, puede especificar sus criterios de búsqueda priorizándolos: con o sin casa, compra o alquiler de suelo, capacidad, antigüedad y funcionalidad de los edificios, …
De hecho, es necesario saber qué criterios son fijos y cuáles se pueden adaptar. La granja perfecta es rara y, a menudo, tiene un defecto principal, su precio de venta. Por lo tanto, puede ser necesario arbitrar entre sus criterios de selección.
Por supuesto, se puede realizar una investigación en ma-propriete-agricole.fr, cuyo objetivo principal es permitir la instalación o el reasentamiento de los agricultores. También puede consultar el directorio de salidas de instalaciones de su departamento, contactar con el SAFER o una agencia inmobiliaria especializada.
Evite demasiadas visitas si es posible. En cambio, haga una selección fuerte antes de visitar y priorice sus visitas en estos. Por experiencia, se vuelve muy difícil elegir una finca después de haber realizado muchas visitas: cada finca tendrá sus cualidades y sus fallas, entonces corre el riesgo de buscar la propiedad que combinará todas las cualidades sin ninguna falla cuando probablemente no las tenga. existir.
Dependerá de ti, cuando estés instalado, hacer de tu finca el lugar ideal que tenías en mente.
Finalmente, cuando haya encontrado la finca que parece corresponder a su proyecto, estúdiela en detalle antes de entrar en una negociación. Además de los diagnósticos obligatorios, el vendedor debe proporcionarte toda la información que necesitas. Son necesarios para finalizar su presupuesto y permitirle discutir con el vendedor. ¿Debe comprarse la tierra a terceros propietarios? ¿Se deben realizar inversiones obligatorias en edificios, equipos o normas ambientales?
Tenga en cuenta que todavía tendrá que esperar entre 4 y 8 meses antes de comenzar su nueva actividad agrícola.
4. Negociar
Has encontrado tu futura finca, tienes toda la información necesaria, el proyecto es compatible con tu presupuesto. Es hora de entrar en la fase de discusión.
¿Qué puedes negociar? Si el precio de venta es central en la negociación, muchos otros elementos pueden entrar en la discusión: El precio de venta total y cada artículo. La lista de artículos incluidos en el precio. La fecha de venta y disposición de los bienes. Soporte al vendedor. La realización de un contrato de patrocinio en la finca. Las condiciones de pago del precio. El establecimiento de un crédito de vendedor. El monto de cualquier alquiler…Las negociaciones exitosas requieren paciencia y empatía. De hecho, es esencial comprender los objetivos, las motivaciones de su cedente y los posibles puntos no negociables. Así evitará cometer un error que podría poner fin a las discusiones.
La fase de negociación es muy importante y es en esta etapa donde la utilización de un intermediario profesional es sin duda la más útil. El conocimiento de lo que está en juego para cada persona, la experiencia de las negociaciones, la distancia necesaria muchas veces permite a los agentes inmobiliarios y notarios finalizar operaciones que parecían haber comenzado mal.
5. Firmar un compromiso
Una vez alcanzado el acuerdo, es necesario concretarlo en un contrato escrito: el contrato de compraventa (también llamado promesa de compraventa o contrato preliminar). Es necesario contratar a un profesional para redactarlo. Tendrá que retomar los detalles de los acuerdos entre las partes (que permitirán cerrar oficialmente la negociación) y dar fuerza legal a este acuerdo.
La redacción de este contrato llevará de unos días a unas semanas en función de la complejidad del expediente y de la marcha de los trámites de cada parte (en particular la financiación).
En realidad es más importante que el acto final de compra porque es este contrato el que establece el compromiso irrevocable de cada parte y por lo tanto su compromiso de compra.
Si ha pasado por una agencia de bienes raíces o un notario, probablemente deba prever el pago de un depósito de seguridad en esta etapa.
6. Financia tu proyecto
Por lo general, necesitará financiación bancaria. Cabe señalar que ahora hay muchas otras posibilidades a través del crowdfunding o las soluciones de financiación de tierras agrícolas. Te presentamos algunos de ellos en la sección Financiación de nuestro blog.
Por lo tanto, deberá reunir toda la financiación necesaria para la realización de su compra. La mayoría de las veces, su banco le pedirá que realice un estudio económico de previsión antes de dar un acuerdo por escrito. Por lo tanto, esta fase aún puede durar varias semanas.
Le recomendamos que finalice su financiación durante sus fases de negociación y, por lo tanto, antes de firmar el contrato de venta. Un acuerdo de su banco será un argumento fuerte en sus discusiones y le permitirá ahorrar un tiempo precioso para operaciones posteriores. Recuerda que es difícil que el vendedor se comprometa (y por tanto lleve adelante la negociación) si tiene dudas sobre la viabilidad financiera de tu proyecto.
Durante tu negociación bancaria, recuerda incluir todos los elementos que componen el expediente: tipos de interés, duración del préstamo, avales bancarios, seguro de deceso, gastos de gestión, etc.
7. Levantar las condiciones suspensivas
Es muy raro que el contrato preliminar no incluya ninguna condición suspensiva. Estas condiciones se llevan a cabo principalmente en el acto para protegerlo. Por lo tanto, acepta comprar la operación descrita sujeta a:
- Para obtener una autorización para operar bajo el Control de Estructuras (generalmente cuentan 4 meses de tiempo administrativo para este proceso)
- Purgar el periodo de tanteo del SAFER
- Obtener arrendamientos o ventas de terrenos de terceros propietarios
- Para obtener ayudas para la instalación como jóvenes agricultores
- Para obtener un permiso de construcción
- …
La lista de estas condiciones no es exhaustiva y estará sujeta a negociación con el vendedor.
Por lo tanto, solo una vez que se hayan levantado estas condiciones, su compromiso de compra será definitivo y podrá finalizar su adquisición.
8. Firmar la escritura de compra
Ahora está listo para firmar sus escrituras de compra.
Las ventas de edificios (casa, edificios, terrenos, etc.) son objeto de una escritura pública ante notario. Los costes de las escrituras notariales oscilan generalmente entre el 7 y el 8%, de los cuales algo más del 5% son impuestos a cargo de la Hacienda Pública.
Las ventas de muebles (equipos, ganado, etc.) pueden incluirse en las escrituras del notario o ser objeto de escrituras separadas bajo firma privada (es decir, sin la intervención de un notario). Las escrituras de compraventa de acciones o participaciones en sociedades también pueden otorgarse con o sin la intervención de un notario.
Por supuesto, la firma de estos actos irá acompañada de los pagos acordados y luego la entrega de llaves.
Ha llegado al final de este viaje de adquisición que tomó varios meses. Es probable que aún tengas que realizar una serie de trámites relacionados con tu recuperación durante los primeros días y las primeras semanas.
Es sobre todo el comienzo de su proyecto agrícola que lo llevará por muchos años.
